Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: ako neprísť o zálohu

Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: ako neprísť o zálohu8 min read4.83/5 42 hlas[ov]

Ak sa vám nehnuteľnosť páči a ste rozhodnutý si ju kúpiť, rezervačná zmluva na nehnuteľnosť  je prvým krokom na ceste k vášmu bývaniu.

Ak ste sa s vlastníkom nehnuteľnosti dohodli na kúpnej cene, financovaní, termíne uvoľnenia nehnuteľnosti a vyhovuje vám stav nehnuteľnosti a jej súčastí, odporúčam vám pristúpiť k prvému písomnému záväzku.

Rezervačnú zmluvu uzatvárate s vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade, že majiteľ predáva nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, zmluvnou stranou rezervačnej zmluvy je realitná kancelária.

Výhodou uzavretia rezervačnej zmluvy je záväzok predávajúceho – vlastníka nehnuteľnosti neponúkať nehnuteľnosť do vopred určeného dátumu na predaj a nerokovať o jej predaji s inými záujemcami.

Často sa totiž stáva, že počas doby, kedy si napr. vybavujete hypotekárny úver, majiteľ medzičasom nehnuteľnosť predá. Spoliehať sa na ústnu dohodu je veľmi riskantné a najmä v dnešnej dobe, kedy je dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach výrazne vyšší ako ponuka.

Uzavretie rezervačnej zmluvy pri kúpe nehnuteľnosti je na druhej strane potvrdením vášho vážneho záujmu o danú nehnuteľnosť.

V mnohých prípadoch totiž odstupujú od zmluvy práve kupujúci. Dôvodom je zväčša nájdenie lepšej nehnuteľnosti, alebo neschopnosť vybaviť si dostatočné financovanie kúpy (napr. cez hypotekárny úver).

Práve pre tieto a podobné prípady je podstatnou náležitosťou rezervačnej zmluvy zloženie zálohy zvyčajne vo výške 3% až 5% z ceny nehnuteľnosti. Výška rezervačného poplatku sa v praxi pohybuje od 2 000 do 3 000 EUR.

Rezervačný poplatok, alebo tiež depozit môžete zaplatiť prevodom na účet (zvyčajne realitnej kancelárii) alebo v hotovosti. V takomto prípade nezabudnite na potvrdenie o prevzatí peňazí. 

Zmluvné pokuty pri porušení rezervačnej zmluvy

Ak si po uzavretí rezervačnej zmluvy kupujúci rozmyslí kúpu nehnuteľnosti, alebo sa mu nepodarí zafinancovať  jej kúpu (napr. mu banka neposkytne hypotéku), je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu. Tá je väčšinou v rovnakej výške ako zložený rezervačný poplatok.

Ak si predaj naopak rozmyslí vlastník nehnuteľnosti, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu a vlastník väčšinou zaplatí zmluvnú pokutu v rovnakej výške. Tá sa delí medzi realitku a kupujúceho.

Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Rezervačná zmluva nie je v žiadnom prípade zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Preto by ste si mali dávať pozor, aby boli vaše práva a povinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti v zmluve vyrovnané.

Dôkladne si prečítajte návrh rezervačnej zmluvy a ak sa vám niečo nezdá, navrhnite zmenu. Nepodpisujte zmluvu pod tlakom a v strese. Nechcete zbytočne prísť o 3 000 EUR len kvôli tomu, že niektorý článok v zmluve je pre vás nevýhodný.

Ak ste si s majiteľom dohodli ústne podmienky pri kúpe nehnuteľnosti, radšej ich zahrňte do rezervačnej zmluvy. Len tak budete mať ako takú istotu pri príprave znenia budúcej zmluvy o kúpe, resp. kúpnej zmluve.

rezervačná zmluva
Pri uzatváraní rezervačnej zmluvy si dávajte pozor

Rezervačný poplatok tvorí prvú časť kúpnej ceny. Po podpise zmluvy doplatíte predávajúcemu zvyšnú časť kúpnej ceny a zálohu vám pošle banka priamo na váš účet.

Rezervačný poplatok sa do podpisu zmluvy nachádza na účte realitnej kancelárie, ktorá s nim nemôže disponovať a nemôže si naň nárokovať ako na svoju províziu.

Ak chcete znížiť riziko straty rezervačného poplatku, prezistite si dopredu vaše možnosti získania hypotéky. V banke vám pracovník za pár minút orientačne vypočíta, v akej približnej výške vám banka hypotéku schváli. Podľa toho sa viete rozhodnúť, či má vôbec zmysel uzatvárať takúto zmluvu a zbytočne riskovať stratu peňazí.

Kedy určite neuzatvárať rezervačnú zmluvu

Rezervačnú zmluvu nepodpisujte, pokiaľ:

  • nie ste si istý výberom nehnuteľnosti
  • výber nehnuteľnosti ste si neprekonzultovali s vašim partnerom, ktorý má byť jej spoluvlastníkom
  • ste pod tlakom a v strese
  • nehnuteľnosť dôkladne nepoznáte a nie sú vám známe všetky možné nástrahy
  • nemáte vybavené financovanie a je veľká pravdepodobnosť, že hypotékarny úver nedostanete

Je dôležité povedať, že rezervačná zmluva nerieši všetky náležitosti pri kúpe nehnuteľnosti, preto ju právnici zvyčajne neodporúčajú podpisovať.

Mohlo by sa vám napr. stať, že ak sa pri návrhu kúpnej zmluvy nedohodnete na finálnom znení zmluvy o kúpe a odmietnete takýto návrh zmluvy akceptovať, môžete o rezervačný poplatok prísť.

Dnešný trh s nehnuteľnosťami, hlavne v Bratislave, vám však nedáva príliš veľký priestor na kladenie si podmienok. Ak sa vám nehnuteľnosť páči, je lepšie konať rýchlo a radšej si do rezervačnej zmluvy detailnejšie zahrnúť podmienky o budúcej kúpe.

Čo má rezervačná zmluva obsahovať

  • Zmluvné strany – všetky zmluvné strany, predávajúci, kupujúci a realitná kancelária
  • Špecifikácia nehnuteľnosti– všetky údajte o nehnuteľnosti vytiahnuté z listu vlastníctva, ktoré k nej prislúchajú, napr. pozemky, ktoré k domu patria
  • Kúpna cena– suma, na ktorej ste sa s predávajúcim dohodli
  • Výška rezervačného poplatku– ako aj výška provízie realitnej kancelárie.
  • Termíny– dátum, do kedy sa predávajúci a kupujúci zaväzujú uztvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo rovno kúpnu zmluvu. V zmluve sa tiež spomína dátum, do ktorého je predávajúci povinný najneskôr sprístupniť nehnuteľnosť kupujúcemu.
  • Sankcie– sa rozdeľujú na dva prípady. Ak odstúpi od predaja majiteľ nehnuteľnosti alebo vy, ako kupujúci.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ak pri nehnuteľnosti zistíte určité prekážky, ktoré bránia uzavretiu kúpnej zmluvy, napr. právny alebo technický stav, je dobré uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Uzatvára sa na dlhšie obdobie ako rezervačná zmluva. Znenie takejto zmluvy je v praxi väčšinou veľmi podobné ako pri finálnej kúpnej zmluve.

V porovnaní s rezervačnou zmluvou máte právnu istotu a môžete sa súdiť v prípade, že druhá strana nebude plniť jej znenie.

Zrhnutie článku

Rezervačná zmluva je prvým prejavom seriózneho záujmu o nehnuteľnosť. Má chrániť všetky tri strany. Vlastníka, realitnú kanceláriu a vás. Dobre si preštudujte návrh rezervačnej zmluvy, aby ste o rezervačný poplatok neprišli. Ak majú obe strany seriózny zaújem nehnuteľnosť predať a kúpiť, väčšinou sa z praxe nemáte čoho obávať.

Uzatvoriť

  • ste presvedčený o byte, ktorý ste našli
  • máte hotovosť alebo viete, že vám banka dá hypotéku

Neuzatvoriť

  • keď si nie ste s partnerom istí
  • ak sa rozhodujete pod tlakom
  • ak ste si nemali možnosť pozrieť zmluvu v kľude doma

Bol pre vás tento článok užitočný? Liknite alebo ho zdieľajte medzi svojimi známymi, ktorým môže pomôcť pri kúpe nehnuteľnosti.

Potrebujete poradiť s konkrétnou rezervačnou zmluvou? Napíšte nám.

Všetky ďalšie tipy o bývaní
vo vašom inboxe.

Showing 24 comments
  • Lukáš Kyzúr
    Reply

    Ahojte, verím, že ste našli všetko o rezervačnej zmluve čo ste hľadali

    Zaujíma ma:

    1. Mali ste problém s realitkou, ktorá vám nechcela vrátiť rezervačný poplatok?
    2. Stalo sa vám, že napriek rezervačnej zmluve majiteľ alebo realitka predala byt inému záujemcovi?

    • Lucia
      Reply

      Zdravim, prosim ako postupovat v tomto pripade:podpisala som zmluvu s realitkou kde bol kupujuci pritomni a zlozil zalohu za rezervaciu mojho byty vo vyske 3000eur, kde makler navrhol ze 1000eur v hotovosti pojde mne ako majitelovi a 2000eur realitke vsetko ako zaloha podla rezervacnej zmluvy. V priebehu 1,5dna sa mi zmenila situacia a z vaznych dovodov nemozem byt zaujemcovi predat. Makler mi tvrdi ze mysim im zaplatit pokutu vo vyske 2000eur, pritom v zmluve je uvedene v pripade ze od zmluvy odstupim maju narok na vynaloz.naklady podla plat.cennika uvedeneho na ich stranke.vsetko to vyjde ako sme pocitali cca do 300eur max.ja chcem vratit zaujemcovi tych 1000eur a jasne som sa vyjadril realitke ze byt nemozem predat.prosim o radu dakpujeme

      • Lucia Máčeková
        Reply

        Dobrý deň,
        nie sú mi jasné všetky okolnosti, ale pokúsim sa vám odpovedať. V prípade, že ste sa rozhodli odstúpiť od predaja nehnuteľnosti, realitná kancelária, ako sprostredkovateľ predaja, je zmluvne zaviazaná záujemcovi vrátiť rezervačnú zálohu v plnej sume tzn. vo výške 3000 eur.

        V rezervačnej zmluve, ktorú so záujemcom realitná kancelária uzavrela, môže byť upravená aj výška zmluvnej pokuty, ktorú mu v takomto prípade musí RK vyplatiť navyše.

        Prosím skontrolujte si dôkladne zmluvu s RK, či v nej máte upravenú aj výšku zmluvnej pokuty, pre prípad vášho odstúpenia od predaja.
        Ak máte, v takom prípade ste žiaľ povinný túto sumu uhradiť.

        Naopak v prípade, že by si kúpu nehnuteľnosti rozmyslel záujemca, časť zmluvnej pokuty by bola vyplatená vám a časť by si ponechala realitná kancelária, pričom táto suma by bola vyplatená z rezervačnej zálohy, zloženej kupujúcim. Tým sú chránené obe strany.

        To čo uvádzate, že realitná kancelária má podľa zmluvy nárok aj na náhradu vynaložených nákladov podľa plat. cenníka, nesúvisí s inštitútom zmluvnej pokuty.

    • Anna
      Reply

      Dobrý deň nám sa stalo, že po zaplatení rezervačného poplatku a podpísaní rezervačnej zmluvy predávajúci stále ponúka a robí obhliadky na danej nehnuteľnosti. Ako to môžeme vyriešiť ? Ďakujem

      • Lukáš Kyzúr
        Reply

        Dobry den, urcite tlacte na realitnu kancelariu, nech danu situaciu riesi.

        • Anna
          Reply

          Ale predávajúci si predá možno úspešne nehnuteľnosť a tým pádom nebude mať problém nám vrátiť rezervačný poplatok, ale kto nám vráti ten čas 5 mesiacov čo sme zbytočne čakali na nehnuteľnosť? A mohli sme dávno riešiť niečo iné? Ostali sme poškodenými.

          • Lukáš Kyzúr

            Záleží na tom, ako máte postavenú rezervačnú zmluvu, zvyčajne ak druhá strana poruší podmienky zmluvy, dostanete späť nielen svoju časť, ale i zmluvnú pokutu, ktorá je zvyčajne v rovnakej výške ako vaša záloha. Skôr je tu zaujímavá otázka, čo vedie druhú stranu ponúkať nehnuteľnosť ďalším záujemcom.

          • Anna

            Ďakujem Vám za Vaše odpovede. Bohužial to nevieme ani my, z našej strany problém nebol, asi sa len predávajúci chce poistiť.
            Ako čítam tak čítam pokutu musí zaplatiť len realitke :-( hoci realitka povedala,že aj nám v tej zmmluve to uvedené nie je, len vrátenie rezervačného poplatku.
            ……. —— Budúci kupujúci je na základe tejto Zmluvy povinný zložiť do úschovy Budúceho predávajúceho za poskytnutie
            rezervácie rezervačný poplatok vo výške 5.000,- EUR (ďalej len Rezervačný poplatok).
            2. V prípade, že počas doby trvania tejto Zmluvy dôjde k uzavretiu Kúpnej zmluvy medzi Budúcim predávajúcim
            a Budúcim Kupujúcim, ktorej predmetom bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti v prospech Budúceho
            kupujúceho, Rezervačný poplatok sa započíta na prvú časť kúpnej ceny.
            3. V prípade, že počas doby trvania tejto Zmluvy k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedôjde z akéhokoľvek dôvodu na strane
            Budúceho kupujúceho, Sprostredkovateľ a Budúci predávajúci majú právo na zaplatenie pokuty Budúcim
            kupujúcim, a to Sprostredkovateľ vo výške 1.250,- EUR a Budúci predávajúci vo výške 3.750,- EUR Rezervačného

            Strana | 4

            Dohoda o rezervácii nehnuteľnosti

            poplatku. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak vznikne Sprostredkovateľovi a Budúcemu predávajúcemu
            nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, Sprostredkovateľ je oprávnený uspokojiť svoj nárok ako aj nárok Budúceho
            predávajúceho z Rezervačného poplatku.
            4. V prípade, že počas doby trvania tejto Zmluvy k uzavretiu Kúpnej zmluvy nedôjde z akéhokoľvek dôvodu na strane
            Budúceho predávajúceho, Budúci kupujúci má právo na vrátenie zálohy a  Sprostredkovateľ má právo na zaplatenie
            zmluvnej pokuty vo výške 1.250,- EUR Budúcim predávajúcim. Budúci predávajúci je povinný v tomto prípade
            vrátiť zálohu Budúcemu kupujúcemu a zaplatiť zmluvnú pokutu Sprostredkovateľovi do 7 dní odo dňa výzvy
            Budúceho kupujúceho, resp. Sprostredkovateľa.
            5. Budúci predávajúci vydá Rezervačný poplatok po uplynutí doby trvania úschovy Budúcemu kupujúcemu, ak
            k uzavretiu Kúpnej zmluvy po dobu trvania tejto Zmluvy nedošlo z akéhokoľvek dôvodu na strane Budúceho
            predávajúceho.

  • Slávka
    Reply

    Dobrý deň.
    Prosím o pomoc. Mám podobný problém ako je opísaný vyššie. Uzatvorila som zmluvu o sprostredkovaní s RK na predaj môjho bytu do konca roka. O mesiac uzatvorila RK rezervačnú zmluvu so záujemcom, ktorý zložil rezervačnú zálohu vo výške 1500 eur.
    Máme ústnu dohodu s RK, že ma nenechajú na ulici, lebo ja potrebujem kúpiť byt, ktorý chcem financovať z peňazí, ktoré získam následne z predaja svojho bytu. Ide však o to, že stále som nezohnala byt. V rezervačnej zmluve je zakotvené, že je platná do konca novembra a vraj ešte potom mám mesiac naviac ústnu dohodu, že mám čas na hľadanie bytu. Ďalší problém je, že za čas ako oni vlastne čakali na schválenie úveru, išli ceny bytov neskutočne hore a problém je na svete. Neviem zohnať 2-izbový byt za 33tisíc, za koľko som predala svoj byt. Teraz idú byty za ceny aj skoro 5-10tisíc drahšie :-( Prosím je možnosť odstúpiť od zmluvy ? Ja fakt neviem čo robiť. Nemám 1500 eur na zaplatenie pokuty.

  • Luba
    Reply

    Dobrý deň
    Chcem sa opýtať ci môže realitny makler prípadne majiteľ bytu požadovať odškodnenie za zavádzanie keď som nepodpísala zaloznu zmluvu aj keď pravdou je ze som tvrdila ze ju pošlem mailom a zálohu zlozim co som aj mala v umysle urobiť ale kvôli problémom s PC sa mi to na viac pokusov nepodarilo a medzi tým som si kúpu rozmyslela z viacerych dovodov nakoľko som videla ze nehnuteľnosť ponukaju iné realitky za nizsiu cenu a našla som si výhodnejšiu ponuku inej nehnuteľnosti. Ďakujem

  • Veronika
    Reply

    Zdravím,

    čo poviete na túto aktuálne bežnú prax pri predaji bytov:
    realitka predáva ešte nepostavené byty. Postup:
    – záloha 1.000 – 3.000€
    – zmluva o budúcej zmluve
    – úhrada predpísaného % z ceny ešte nepostaveného/neskolaudovaného bytu

    Kupujúci po pár mesiacoch podhodí túto nehnuteľnoať – ktorá nám rastie pred očami, ako sa bytový dom stavia – nejakej ďalšej realitke, nyvýši si cenu, realitka si tiež pridá svoju maržu a hodí do inzerátu ešte nedostavaný byt za cenu navýšenú o 6 – 8 – 10 a viac tisíc €. Niektorá v popise “zabudne” uviesť, že predaj je formou postúpenia zmluvy…
    A čo s tým, keď takýto “spätný predaj” zrealizuje tá istá realitka, ktorá predáva celý dom?
    A čo ak tým dobromyseľným “kupujúcim”, ktorý si zrazu všetko rozmyslel, ale “nechce prísť o vložené prachy” – práve naopak: chce sa na sekundárnom predaji obohatiť, je iná realitka?
    V Bratislave v súčasnosti eviduje trošku všímavý záujemca niekoľko takýchto prípadov nekalého obohacovania sa…. napr. v projekte Nobelova alebo Urban Residence.

    Je možné niekde na to upozorniť?

  • Mária
    Reply

    Dobrý deň, potrebovala by som súrne stiahnuť vzor rezervačnej zmluvy na kúpu nehnuteľnosti.Napriek tomu,že som sa prihlásila na odber noviniek, zmluva je zašifrovaná.

    • Lukáš Kyzúr
      Reply

      Dobry den, kliknite pravym tlacitkom na odkaz a dajte stiahnut subor.

  • MArek
    Reply

    Dobry den, ak kupujem byt na hypoteku musi byt tato info povinna v Rezervacnej zmluve? Lebo realitka mi ju tam nedala.Tiez sa chcem spytat, ze ci je v poriadku, ak tam nie je vedeny vlastnik bytu, ale iba sprostredkovatel a kupujuci. Je to neprirodzene, kedze zatial som sa s majitelom nehnutelnosti nestretol. Na byte je tarcha a majitel vraj prenesie tuto hypoteku na inu nehnutelnost (banky mame rovnake a vraj by to malo byt tym padom lahsie) – doba rezervacie je 60 dni od podpisu a zaplatenia a takisto 60 dni na zmazanie tarchy. Co ak sa tak nestane a ja uz budem mat vybavenu hypoteku v banke? netreba tam radsej uviest konkretny datum dokedy majitel vymaze tarchu? dakujem! :)

  • Eva Manakova
    Reply

    Poprosím o radu.RK predava dom.Máme on zaujem.V realitke sme ponúkli na predaj nas byt a z predaja by sme zaplatili kupu bytu. Podpisali sme rezervacnu zmluvu vo výške 5000e.Nenašli nám žiadneho kupca. Už by sme mali vyplatiť dom,ale nemáme peniaze, keďže sa byt nepredal.V zmluve nieje uvedené že musia byt predať. Stále nás presviedčali že sa určite predá. Dosť sme znížili cenu, no nepomohlo to.Prideme o peniaze ?Eva

    • Lukáš Kyzúr
      Reply

      Dobrý deň, nepoznám presný obsah vašej rezervačnej zmluvy, ale vyzerá to, že ste súhlasili dom vyplatiť do určitého dátumu. V tomto prípade si môže RK nárokovať rezervačný poplatok, ak nie sú seriózna RK.

  • lucia
    Reply

    Dobrý deň, cez realitnú kanceláriu som predala pozemok a podpísala rezervačnú zmluvu ale v zmluve chýba dátum podpisu zmluvy a ani výška prípadnej pokuty tam neni napísana . je zmluva platná?

  • Barbora
    Reply

    Dobrý deň, mala som záujem o vzor rezevačnej zmluvy, ale po stiahnutí sa mi zobrazí kódovaný súbor. Prosím o nápravu. Ďakujem.

    • Lukáš Kyzúr
      Reply

      Dobry den, kliknite prosim pravym tlacitkom a dajte stiahnut.

  • martina
    Reply

    Dobrý deň, prosím o radu v takejto situácii – podpísala som rezervačnú zml. a uhradila rezervačný popl. 1500€, keďže nehnuteľnosť bola v poriadku a mala som teda seriozny zaujem o kupu. Lenže cca o 2 týždne po podpise, ked som bola v nehnutelnosti som zistila, že tam zateká, čo predtým nebolo vidieť. Chcem teda od zmluvy odstupit. Bude mi vrateny rezervacny poplatok alebo budem musiet naopak platit ešte aj pokutu? ďakujem Vám za odpoved. Martina

    • Lukáš Kyzúr
      Reply

      Dobry den, tazko sa mi je vyjadrit, nakolko neviem co presne obsahuje podpisana rezervacna zmluva. Urcite vsak trvajte na vrateni poplatku, uvidite ako sa zachova RK.

pingbacks / trackbacks
  • […] PozorKúpna zmluva na byt musí byť vyhotovená v písomnej forme. Zároveň je potrebné, aby obsahovala všetky náležitosti vyžadované nielen podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.) ale aj podľa príslušných ustanovení Zákona č. 182/1993 z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 5 predmetného zákona). Čítaj aj: Rezervačná zmluva nehnuteľnosti: ako neprísť o zálohu […]

Pridaj komentár