Kúpa bytu: postup na čo si dávať pozor

Kúpa bytu: postup na čo si dávať pozor16 min read4.92/5 89 hlas[ov]

Môže to znieť ako klišé keď poviem:

“Kúpa nehnuteľnosti a konkrétne kúpa bytu je jedno z najdôležitejších rozhodnutí v našom živote.”

A pre drvivú väčšinu z nás je to tiež najdrahšia vec, ktorú si za svoj život kúpime. Zaviazať sa hypotékou banke na tridsať rokov nie je najľahšie rozhodnutie a preto je pozornosť a príprava pri kúpe na mieste.

V tomto článku vám poviem, na čo si dávať pozor pri kúpe bytu a ako postupovať pri kúpe bytu, aby ste zbytočne neprišli o peniaze i čas.

Poďme na to.

Kúpa bytu alebo prenájom?

Vlastniť nehnuteľnosť je snom väčšiny ľudí. Vlastný byt dáva ľuďom pocit istoty v neistých časoch. Taktiež je to skvelá investícia na dôchodok. Väčší byt na starobu vymeníte za menší a z rozdielu si môžete vykryť výdavky na život.

Prenájom je výhodný, ak je vaša aktuálna životná situácia stále v období veľkých zmien. Ak ešte neplánujete rodinu alebo viete, že sa v blízkom čase presťahujete, je nájom lepšia forma bývania.

Kúpa bytu ako investícia

Pre vlastnú nehnuteľnosť dnes hovoria tieto faktory:

  • Vlastniť je veľmi silná túžba, ktorá vám dáva slobodu a pocit istoty. Je len na vás, ako dlho budete v nehnuteľnosti bývať, ako si ju zariadite a aké s ňou máte plány do budúcna.
  • Máte kontrolu nad financiami. Nikto vám len tak nezvýši mesačný nájom alebo vám nezmení vašu finančnú situáciu. Všetko je pod vašou kontrolou a záleží len na vás ako k nehnuteľnosti pristúpite.
  • Investícia do budúcnosti. Nehnuteľnosti sú veľmi jednoduché investície, ktoré sú pre mnohých ľudí zrozumiteľné a ich cena dlhodobo rastie. Bytom sa môžete zaopatriť na starobu.
  • Rekordne nízke úroky na hypotékach. Zobrať si hypotéku pred piatimi rokmi a dnes je obrovský rozdiel. V dobe lacných peňazí sa úroky dostali na historicky nízke hladiny. Práve tieto úroky mnoho ľudí presvedčia na kúpu vlastného bývania.

Kedy si nekupovať nehnuteľnosť?

Zmysel kupovať nehnuteľnosť nemá vtedy ak meníte životnú situáciu, napr. sa plánujete sťahovať alebo meníte kariéru.

Rozhodujúcim kritériom je vaša finančná situácia. Ak nemáte pravidelný príjem, dostatočné úspory, radšej s kúpou nehnuteľnosti ešte počkajte. Banka vám pri žiadosti o hypotéku pridelí nízku bonitu, ktorá sa prejaví nižšou schválenou sumou úveru a vyšším úrokom. Riskovať tak omeškanie splátky a následnú stratu bývania je zbytočné.

Kedy kupovať nehnuteľnosť?

Ak plánujete životnú zmenu v podobe rodiny, je lepšie uvažovať o vlastnom bývaní. Hovorím tu o rozmedzí minimálne 5 rokov. V dnešnej dobe už pravdepodobne nebudete bývať na jednom mieste po celý život.

rodina-detiByt sa tiež oplatí kúpiť, ak vás mesačná splátka vychádza menej ako suma mesačného nájmu nehnuteľnosti.

Kúpa bytu podľa účelu:

  • Kúpa bytu na bývanie – je kúpa, ktorou riešite svoje vlastné bývanie. Väčšinou hľadáte dokonalú nehnuteľnosť, ktorá neexistuje.
  • Kúpa bytu ako investícia – je kúpa, kedy si kupujete nehnuteľnosť za účelom ďalšieho prenájmu, ktorý vám minimálne spláca hodnotu nehnuteľnosti, v tom lepšom prípade každý mesiac zarába. V takomto prípade hľadáte nehnuteľnosť, ktorá ma najväčší potenciál na úspešný, ideálny dlhodobý prenájom. Investícia do bytu sa javí ako lákavá ponuka. V dobe nízkych úrokov na hypotékach však takto podobne rozmýšľa mnoho ľudí. Alebo práve mnoho podnájomníkov si kupuje vlastné bývanie.

Môže to byť lokalita v centre, prípadne byt s menšou výmerou pre mladého single nájomníka.

Na stránke akebyty.sk nájdete pôdorosy všetkých bytových domov na Slovensku. Stačí zadať adresu a zistíte, kde sa aký byt nachádza.

pôdorysy bytov aké byty

Oplatí sa kúpa bytu?

Každý z nás chce kúpiť byt za najlepšiu cenu počas obdobia najnižších úrokových sadzieb hypotéky. Mojou radou je pozerať sa viac na lokalitu, ako na samotnú cenu nehnuteľnosti. Tá ma vždy väčšiu váhu na hodnote nehnuteľnosti ako ostatné parametre.

Inak sa treba riadiť sedliackym rozumom. Ideálne nekupovať nehnuteľnosť na vrchole najvyšších cien a dopytu, kedy môže najmä cena starších bytov po bubline poklesnúť.

Kritériá výberu nehnuteľnosti

Ak máte jasno, že si chcete kúpiť vlastné bývanie, prichádza krok výberu nehnuteľnosti.

Najdôležitejším kritériom je výška vášho rozpočtu. Ten vám hneď napovie, aký byt a v akej lokalite či v mestskej časti si môžete dovoliť.

V prvom rade si zadefinuje kľúčové kritéria, ktoré nehnuteľnosť musí bezpodmienečne spĺňať, a ktoré nehnuteľnosť môže spĺňať. Ak napr. chcete balkón, nechcete byt na prízemí alebo má mať bytový dom výťah, všetko si napíšte. Príliš to však nepreháňajte a buďte flexibilný, inak svoju vysnívanú nehnuteľnosť nikdy nenájdete.

Kúpa bytu na hypotéku

Ak plánujete nehnuteľnosť financovať hypotekárnym úverom, je dobré si vo vašej banke zistiť návštevou pobočky predpokladanú maximálnu sumu úveru, ktorý vám banka poskytne.

Výška úveru sa vypočítava na základe vašej bonity. Berie sa do úvahy výška vášho príjmu, vaše záväzky a náklady i ďalšie údaje. Pracovník banky vám väčšinou povie aj predpokladanú výšku úrokovej sadzby a výšku mesačnej splátky.

Väčšina bánk vám poskytne úver v maximálnej výške 80 až 90 % z hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Zvyšnú sumu musíte doplatiť z vlastného. 100% hypotéky sú už dnes zriedkavé a väčšinou sa dajú získať v Bratislave alebo v Košiciach pri nehnuteľnostiach z vyššou hodnotou a medzi klientami s vynikajúcou bonitou.


Lokalita nehnuteľnosti

Vyše 50% z hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku tvorí lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Práve poloha určuje nielen aktuálnu, ale najmä budúcu hodnotu nehnuteľnosti.

Hodnotu lokality ovplyňujú najmä množstvo pracovných príležitosť, vybavenosť a dostupnosť škôl, možnosti na trávenie voľného času a celková bezpečnosť.

Hodnota lokality

Dnešný trend bývania na vidieku a dochádzanie za prácou do mesta je pre mnohých ľudí dlhodobo neudržateľný. Neustále pendlovanie a čas zabitý v zápchach mnohokrát nestojí za lacnejšiu nehnuteľnosť mimo mesta.

Pozrite si, kde je najlepšie bývanie v Bratislave podľa lokality.

Dostupnosť a kvalita škôl

Nevýhody bývania mimo mesta sa naplno prejavia až s príchodom detí. Rodičia sa stanú nedobrovoľní taxikári, pretože svoje deti rozvážajú do školy na krúžky a späť.

Trávenie voľného času

Tu je to skôr otázka preferencií. Ak si neviete predstaviť žiť napr. bez kultúry alebo nočného života, život na dedine vás pravdepodobne neuspokojí. Do hodnoty nehnuteľnosti sa tak odzrkadľuje blízkosť služieb a kultúrneho vyžitia.

Bezpečnosť a životné prostredie

Každý z nás chce žiť a vychovávať svoje deti v bezpečnom prostredí. Vyhlásiť celú mestskú časť za nebezpečnú je veľké zjednodušenie. Mnoho mestských častí má problémové len niektoré ulice (napr. okolie Pentagonu v Podunajských Biskupiciach alebo Luník 9 na sídlisku Terasa)

Pomôcť vám aspoň na úrovni mestských častí a okresov môže tzv. mapa kriminality Ministerstva vnútra SR a detailnejšie na stránke Ministerstva vnútra SR.

mapa násilných trestných činov

Veľkosť a rozloha bytu

Rozloha a veľkosť bytu by mala vychádzať z vašich potrieb a preferencií. Pri počte izieb je to jednoduchšie ako pri výmere v m2.

1 a 2izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí v ňom budú žiť sami alebo s partnerom a neplánujú v blízkej dobe rodinu. Pred väčšou výmerou tak môžu uprednostniť radšej lepšiu polohu v centre mesta. Vyberajte tak byt, ktorý má investičný potenciál a predajom alebo prenájmom bytu len získate. Takéto byty sa vyznačujú príťažlivou lokalitou a menšou výmerou.

3 izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí plánujú rodinu a prírastok. Ak vám to financie dovolia, voľte radšej 3izbový ako 2izbový byt. V prepočte ceny za m2 vychádza trojizbák výrazne výhodnejšie.

Zistite si orientačnú cenu nehnuteľnosti v kalkulačke Ministerstva financií.

vyhľadávanie bytu

Pri výmere je situácia komplikovanejšia. Mnohé byty s papierovou výmerou v m2 sa v praxi od seba líšia najmä kvôli dispozícii, ktorá vie bytu pocitovo a prakticky “pridať” metre štvorcové alebo naopak.

Mnohé byty, ktoré nájdete ako 3izbáky nemajú plnohodnotné 3izby. Je preto dôležité, že na osobnej prehliadky si veľkosť izieb zažijete osobne.

Dispozícia a orientácia domu a bytu na svetové strany

Jednou z prvých vecí, ktorú budete pri obhliadke bytu posudzovať je dispozícia bytu. Väčšinou je ju ťažké a finančné náročné meniť. Výhodu majú majitelia tehlových bytov, kde je búranie nenosných priečok relatívne jednoduché. Ak však máte k dispozícii zásadné problémy, hľadajte ďalej.

Orientácia domu alebo bytu v bytovom dome na svetové strany je skôr otázkou preferencií ako daných pravidiel. Určite ju však nepodceňujte. Ak máte radi slnko, svetlo a teplo, hľadajte byt s južnou a západnou orientáciou.

orientácia bytu

Je lepšie ak je byt orientovaný minimálne na dve svetové strany, ideálne ak je denná časť na južnej a západnej strane a nočná časť skôr na sever a východ.

Obhliadka bytu

Ako prebieha taká obhliadka bytu?

Základom je dohodnúť si stretnutie. Nechajte hovoriť realitného makléra, ktorý vám byt predstaví. Následne sa pýtajte na základné veci. Aký je stav bytu a aké rozvody energií boli menené. Pýtajte sa tiež na históriu bytu a majiteľov.

Mali by vás tiež zaujímať mesačné náklady na byt, možnosti parkovania alebo susedia v bytovom dome. Nepodliehajte žiadnemu tlaku. Ak ste napr. byt videli vo večerných hodinách a páči sa vám, vyžiadajte si ďalšiu obhliadku cez deň. Neverte príliš realiťákom a nátlaku typu: “Pred vami tu bol záujemca, ktorý si na tento byt robí zálusk.” Podobné historky vo vás majú vzbudiť pocit, že o byt môžete kedykoľvek prísť.

Kúpa bytu v pôvodnom stave alebo byt po rekonštrukcii?

Už dopredu si zadefinujte, akú nehnuteľnosť hľadáte. Novostavby sú pripravené hneď na zariaďovanie a tak je sťahovanie do nového bývania relatívne rýchle. Aj kvôli technickému stavu sú, oproti starým bytom, drahšie o zhruba 20 až 30 percent.

Ak si chcete byt zrekonštruovať podľa vlastných predstáv alebo hľadáte starý byt v centre mesta s určitou atmosférou, tak sa rekonštrukcii zvyčajne nevyhnete. Pred kúpou si poriadne prezistite technický stav budovy.

Mnohé staré byty sú nedostatočne zabezpečené alebo majú komplikované vykurovanie. Môžu na váš číhať viaceré nástrahy, ktoré zistíte až po začatí rekonštrukcie. Všímajte si tiež bytový dom ako celok. Ak spoločenstvo vlastníkov bytov nerealizovalo žiadnu väčšiu rekonštrukciu, je len otázkou času kedy táto mína vybuchne.

Rekonštrukcia bytu

Na trhu tiež nájdete byty, ktoré majitelia čiastočne alebo kompletne zrekonštruovali. V prvom rade sa budete musieť prispôsobiť vkusu predchádzajúcich majiteľov. V druhom rade sú však tieto rekonštrukcie veľmi amatérske a započítavajú si ju do ceny nehnuteľnosti. Fakt, že v byte máte síce novú, ale nekvalitnú kuchyňu z Poľska alebo bezpečnostné čínske dvere z papiera, za tú cenu bytu nestojí.

V inzerátoch tiež nájdete byty, ktoré sú kompletne zrekonštruované na ďalší predaj. Ja by som sa takýmto bytom z ďaleka vyhol. Takáto rekonštrukcia slúži na maximalizáciu zisku, preto v bytoch nájdete veľmi lacné a nekvalitné materiály, ktoré na prvý pohľad nemusia vyzerať zle.

Mesačné náklady na byt

Zaujímať by vás mali aj mesačné náklady na byt. Ak sa vám mesačná zálohová platba zdá príliš vysoká, skúmajte čo je za tým.

V bytovom dome sa mohlo zrealizovať viacero rekonštrukcií, ktoré môžu byť financované napr. úverom. Mesačné náklady sa tak môžu oproti novostavbe vyšplhať o desiatky EUR mesačne navyše. Zistite v akej výške sa a na aké obdobie je bytový dom viazaný úverom na rekonštrukcie, pretože tieto náklady sa vás budú priamo dotýkať určité obdobie.

Opačným prípadom je sporenie na rekonštrukcie prostredníctvom fondu opráv. Je to opatrnejšie riešenie, ale nutné opravy – ako výmena strechy, výťahov alebo zatepľovanie sa môžu premeniť na projekt desaťročia. Často takéto opravy blokujú starší vlastníci bytov, ktorí nesúhlasia s vyššími výdavkami.

Ďalšie faktory výberu bytu

Hodnota, cena a následne kúpa bytu závisí od niekoľkých ďalších faktorov, ktoré cenu buď znižujú alebo zvyšujú.

Poschodie bytu

Platí, že byt na prízemí alebo mierne zvýšenom prízemí má nižšiu cenu ako byty na vyšších poschodiach. Je to kvôli zvýšenej prašnosti a hluku, nižšej svetelnosti bytu, bezpečnosti a zníženému súkromiu.

Ľudia sa tiež vyhýbajú bytom na najvyššom poschodí, kde je zase obava zo zatekajúcej strechy. Na druhú stranu znamená vyššie poschodie lepší výhľad, súkromie, svetelné podmienky a vyššiu kvalitu života.

Počet bytov

Veľmi logicky je cena za byt vyššia, ak je počet bytov v dome nižší. Za väčšie súkromie sa pripláca a má to aj svoje výhody. Niekomu však môže na druhú stranu vyhovovať masové bývanie, kde má zaručenú väčšiu anonymitu.

Výťah

Absencia výťahu v bytovom dome sa považuje za negatívum najmä v prípade, že máte malé deti alebo bývate so seniorom. Vynášanie detského kočíku, či schádzanie niekoľko poschodí pešo vo vyššom veku je faktorom, ktorý treba pri výbere bytu zvážiť.

Pivnica

Veľmi často byt nemá z rôznych príčin pivnicu, ktorá sa vám určite zíde na odkladanie vecí, ktoré do bytu nepatria. Jej vlastníctvo je určite veľká výhoda.

Balkóny a terasy

Vlastniť balkón alebo lodžiu má svoje výhody, všímajte si však aj ich reálne využitie. Ak sú situované do rušnej ulice alebo do priestoru, kde nemáte žiadne súkromie, stráca balkón svoj význam.

Parkovanie

Veľkým problémom dneška je parkovanie. Zistite si, ako je to s voľnými miestami v lokalite skôr ako prídete o nervy.

Kúpa bytu ako postupovať

Ak ste našli váš nový byt a preklepli ste si vlastníkov bytu na liste vlastníctva čaká vás séria krokov, ktoré vedú k úspešnej kúpe a predaju nehnuteľnosti.

Aký postup pri kúpe bytu nasleduje?

  1. Rezervačná zmluva – podpisom tejto zmluvy a zložením rezervačného poplatku alebo zálohy vyjadrujete svoj vážny záujem o kúpu.
  2. Príprava zmlúv – právnik realitnej kancelárie vyhotoví buď návrh zmluvy o budúcej kúpnej zmluve alebo priamo návrh kúpnej zmluvy.
  3. Ak budete nehnuteľnosť financovať prostredníctvom hypotéky, budete potrebovať znalecký posudok.
  4. Žiadosť o hypotekárny úver – samozrejme v prípade, ak byt chcete financovať prostredníctvom úveru z banky.
  5. Kúpa nehnuteľnosti – znamená uzavretie zmluvy o kúpe všetkými vlastníkmi nehnuteľnosti. Budete tiež podpisovať návrh na vklad. Záložné zmluvy podpisuje ešte súčasný majiteľ, úverové zmluvy podpisujete vy.
  6. Na kataster nehnuteľnosti vkladáte záložné zmluvy a následne kúpne zmluvy.
  7. Prevzatie nehnuteľnosti prebieha prostredníctvom protokolu o odovzdaní. Urobíte si odpočet všetkých meračov energií (elektrina, voda, plyn, kúrenie). Následne sa už prihlásite na odber energií ako nový vlastník.

Zhrnutie článku

Kúpa bytu je jedno z najväčších rozhodnutí v živote, preto výber bytu nenechávajte na náhodu. Váš rozpočet vám ukáže reálne možnosti, kde a aký byt začať hľadať. Vaša situácia vám zase ukáže aký veľký byt potrebujete. Pri hľadaní bytu je dobré mať priority, ktoré sú pre vás dôležité a zase kritériá, pri ktorých môžete prijať kompromis.

Idete sa pustiť do hľadania?
Ešte vás čakajú tieto kroky.

Showing 7 comments
  • Lukáš Kyzúr
    Reply

    Ahojte, ďakujem, že ste sa dostali až sem.

    Zaujíma ma:

    1. Čo je pre vás najdôležitejšie pri výbere bytu a čoho sa neviete vzdať? Je to dispozícia, poschodie, balkón, výťah?
    2. Ak kupujete byt alebo ste už kúpili, aký bol váš najväčší problém nájsť deálny byt. Lokalita, cena, dispozícia?

  • Anna Gáboríková
    Reply

    1/ najdôležitejšia je asi lokalita, výťah a dispozícia bytu – balkon pre mňa je druhoradý.
    2/ najväčší problém je asi dispozícia bytu – u mňa konkrétne. Pretože najlepšie dispozične riešené byty sú v tej horšej lokalite – takže bol problém sa rozhodnúť, čo vlastne uprednostniť – lokalitu, alebo lepšie riešený byt ???

    • Lukáš Kyzúr
      Reply

      Anna a nakoniec ste dali prednosť lokalite alebo dispozícii?

      • Anna Gáboríková
        Reply

        To bolo také riešenie narýchlo a dali sme prednosť výborne dispozične riešenému bytu s tromi krásnymi izbami a nádherným výhľadom a samozrejme aj s výťahom. Byt je bez balkónu, čo mi vôbec nevadí, ale má hneď pri kuchyni veľkú špajzu, dokonca s oknom, čo je super, nakoľko tam môžem mať chladničku, mrazničku a mnoho ďalších vecí, ktoré by mi ináč v byte zavadzali. Takže jediná nevýhoda je tá lokalita, nakoľko je trochu od ruky a do mojich obľúbených obchodov sa trochu našlapem.

        • Anna Gáboríková
          Reply

          A ešte som zabudla spomenúť orientáciu bytu, čo bolo pre mňa dôležité, nakoľko uprednostňujem výhľad na východ, resp. juhovýchod a západ, resp. severozápad, čo tento byt spĺňa, takže nádhera…

  • Jozef
    Reply

    1.najdolezitejsi je pre nasu rodinu balkon a terasa, potom vytah, poschodie a nakoniec dispozicia.
    2.najvacsi problem je pri kupovani bytu lokalita za prijatelnu cenu

  • Peter byt bratislava
    Reply

    Vyborny clanok. Este by som dodal, zateplena bytovka alebo nie, kolko tvoria energie, aky je spravca. Pokojne chodte navstivit aj susedov a pytajte sa na nich, kedze toto moze tvorit velmi dolezitu cast vasho prijemneho byvania. Vsimajte si aj hrubku stien, teda ako je pocut zvuk z dalsich bytov. Stupacky, elektrika, stierky, ktore mury je mozne vyburat. Skontrolujte si ci udavany rozmer je aj s loggiou alebo snad aj s pivnicou! Zaujimavy clanok ohladom cien som cital aj tu: https://romangalik.blog.sme.sk/c/446654/kupujes-nehnutelnost-o-par-rokov-bude-mozno-jej-hodnota-nizsia-ako-budes-dlzit-banke.html ale urcite sa nenechajte odradit od investicie do bytu :)

Pridaj komentár